KANADA’DA EMLAK HUKUKU (KANADA’DA ARSA ALIMI NASIL YAPILIR …)

KANADA‘DA EMLAK HUKUKU (KANADA’DA ARSA ALIMI NASIL YAPILIR …)

A- FEDERAL YASA

Kanada’da gayrimenkul alımında işlem hangi eyalette gerçekleşecek ise o  eyaletin yasaları geçerli olmaktadır. Bu kuralın istisnaları şöyledir:

• Kanada’daki yabancı yatırımlara ilişkin mevzuat,
• İcra ve iflas düzenlemeleri,
• Büyük kredi kurumlarına ilişkin düzenlemeler,
• Vergi düzenlemeleri,
• Federal çevre standartlarının uygulanması,
• Taşımacılık sektöründeki federal yasa  ve  düzenlemeler (tren  yolu,  havaalanı arazileri vb.)

B- EYALET YASALARI

1. Genel Uygulamalar

• Ontario eyaletinde yabancı yatırımcıların arazi alımına ilişkin bir kısıtlama getirilmemiş olmakla beraber vergi ve kayıt işlemlerinde bazı koşullara uymak gerekebilmektedir. Örneğin bu eyalette Kanada dışında kurulmuş firmaların gayrimenkulde pay sahibi olmaları için, eyalet işletme izni almaları gerekmektedir (bkz. Eyalet Dışı Đşletmeler Yasası/Extra-Provincial Corporations Act). Quebec eyaletinde de buna benzer bir uygulama bulunmaktadır

• British Columbia eyaletinde eski Đşletme Yasasına göre işletmelerin arazi alabilmeleri için eyalete kaydolmaları gerekmekteydi. Ancak yasanın değişmesi sonucu bu kural uygulanmamaktadır. Günümüzde Kanada dışında kurulmuş bir firmanın arazi satın alabilmesi için varlığını ispat eden yetkili bir merciden alınmış belge beyan etmesi gerekmektedir (Đşletmeler Yasası/Business Corporations Act).
• Alberta eyaletinde ise bazı yabancı yatırımlara kısıtlama veya yasak getirilmiştir. Örneğin kırsal alanlar ile tarım arazilerinde yabancı işletmelerin yatırım yapmaları, bazı istisnalar dışında, mümkün değildir. Diğer taraftan, uygun görülen arazilerin satın alınabilmesi için de işletmenin Alberta eyaletine kaydolması gerekmektedir (Tarım ve Mesire Arazileri Mülkiyet Yasası/Agricultural and Recreational Land Ownership Act).
• Prince Edward Island eyaletinde mukim olmayanların 2 hektarın üzerindeki veya sahile

50   metreden  fazla  kıyısı  olan   arazi   alımlarında  yetkili  merciden  izin   alınması gerekmektedir.

• Saskatchewan ve  Manitoba  eyaletlerinde  de  mukim  olmayanların  arazi  alımlarına kısıtlamalar getirilmiştir.

2. Alım Satım Anlaşması

• Alıcı ve satıcılar arasında sözlü mutabakata varılsa da bağlayıcılık bakımından yazılı bir anlaşmanın olması şarttır.
• Alıcı hazırlamış olduğu anlaşma teklifini satıcıya sunabilir ve bunun sonucunda satıcının da imzasıyla teklif anlaşmaya dönüşebilir.
• Alıcının %1 ila %5 arasında değişen bir oranda depozito vermesi uygulanan bir pratiktir.
• Kanada’daki  gerçekleştirilen    çoğu    gayrimenkul    alım    satım    işlemleri    eyalet düzenlemelerine göre kayıtlı aracılar tarafından yürütülmektedir. Aracılar %5 ila %10 arasında değişen oranlarda komisyon almaktadırlar.
• Aracılar genelde  satıcı  tarafından  tutulmakta  olup  alıcıların  bir  aracı  ile  çalışmak istemeleri halinde aracının sorumluluklarını belirleyen spesifik bir anlaşma yapmalarında fayda mütalaa edilmektedir.
• Alıcının bir  anlaşma  imzalamadan  önce  gayrimenkulün  bulunduğu  eyalet  yasa  ve düzenlemelerini bilen bir avukata danışmaları da önemli olmaktadır.
• Alım satım anlaşmasına alıcının gayrimenkulü inceleyeceği ve beğenmediği takdirde anlaşmanın fes edileceği ile ilgili bir kural (“due diligence” kuralı) konulması uygulanan bir pratiktir.
• Kira getiren  gayrimenkullerde kira  bedeline ilişkin bilgilerin; mortgage ya  da  diğer finansal araçların kullanımına ilişkin ayrıntıların vb. diğer hususların da alım satım anlaşmalarına dahil edilmeleri de mümkün bulunmaktadır.
• Ancak anlaşmaya dahil edilmeyen hususlarda “sorumluluk alıcıya aittir” ilkesi geçerli olmaktadır.
• Anlaşma tamamlanırken ortaya çıkan vergiler genelde alıcı tarafından ödenmekte olup vergiler eyaletlere göre değişiklik göstermektedir.
• Satıcı anlaşmanın gereklerini yerine getirmediği takdirde alıcı mahkemeye başvurarak anlaşmanın tamamlanmasını istediğini beyan edebilir ya da anlaşmayı fes edip depozitosunu  geri   alabilir.   Alıcının   anlaşmanın   gereklerini   yerine   getirmemesi

durumunda ise satıcı mahkemeye başvurabilir ya da anlaşmayı fes ederek depozitoyu tutabilir.

• Mukim olmayanların  gayrimenkul  satışlarında  elde  ettikleri  gelir  üzerinden  vergi ödemeleri gerekmektedir. Verginin bir kısmı satıştan önce tahmini olarak belirtilen satış bedeli üzerinden hesaplanmakta ve stopaj vergisi olarak alınmaktadır. Ancak Kanada’nın diğer  ülkelerle  olan  vergi  anlaşmaları  uyarınca  bu  uygulama  değişiklik gösterebilmektedir.

3. Diğer Önemli Hususlar

• Gayrimenkul kullanım ve satışına  getirilen kısıtlamalar: Gayrimenkullerin kullanımı, imar değişikliği eyaletlerin düzenlemelerine tabidir. Örneğin Ontario Planlama Yasasına (Planning Act) göre bazı istisnalar dışında sahip olunan parselin (parcel) bütününden küçük kısmı yerel planlama komitesinden izin alınmadan satılamaz, 21 yıldan uzun süreliğine kiralanamaz, ipoteklenemez.

British Columbia eyaletinde Ontario Planlama Yasasına benzer bir yasa bulunmamakla beraber Tapu Yasasına (Land Title Act) göre belli şartlar karşılanmadan arazi parçasının (lot) bir kısmının kiralanması yasaktır. Ancak binalar için bu durum geçerli değildir. Alberta’da da bu uygulamalar benzer bir uygulama bulunmaktadır (Belediye Yönetim Yasası/Municipal Government Act).

Diğer taraftan, bu eyaletlerde bir arazinin, evin satılabilmesı için gayrimenkul sahinibin yanısura eşinin de onayı gerekebilmektedir. Satıcıların ailevi sorunları var ise bunların da önceden dikkate alınması önemli olmaktadır.

• Eyalet ve belediye  devir vergileri  ile eyalet  satış  vergileri:  Eyalet ve belediyelerin gayrimenkul alım satımlarında uyguladıkları vergiler Kanada çapında farklılık göstermektedir. Örneğin Ontario eyaletinde %1,5’tan fazla olmayan bir oranda gayrimenkul devir vergisi alınmaktadır. Eyaletin başkenti olan Toronto’da ise buna ek olarak, yaklaşık %1,5 oranında bir belediye devir vergisi uygulanmaktadır. Ayrıca gayrimenkulle beraber gelen çeşitli eşyalar için de ayrıca satış vergisi ödenmesi gerekmektedir.

Federal Mal ve Hizmet Vergisi olan GST sadece yeni binaların satışında alınmaktadır. Ancak büyük tadilat geçirmiş binalar da yeni bina sayılabilmektedir. Eyalet satış vergileri genelde satış fiyatının içindedir.

Diğer taraftan, gayrimenkulü aldıktan sonra yıllık olarak ödenmesi gereken emlak vergilerinin de dikkate alınması gerekmektedir.

• Mecurların (kiralanan yer)  vergilendirilmesi:   Uzun  süreli  kiralama  sözleşmeleri Kuzey Amerika’da çok yaygın olmasa da son senelerde daha sık uygulanmaya başlanmıştır. Eyaletler bu tip sözleşmelerde sözleşmenin uzunluğuna bağlı olarak gayrimenkul devir vergileri almaktadırlar. Ayrıca belediyeler de çeşitli vergiler uygulayabilmektedirler. Örneğin Toronto’da 50  yılın üzerindeki kira sözleşmelerinde hem eyalet hem de belediye devir vergilerinin ödenmesi gerekmektedir.
• Kanada’da Gayrimenkul sahiplerine yönelik düzenlemeler:  Alınan gayrimenkulde kiracılar var ise farklı düzenlemelerin dikkate alınması gerekmektedir. Ontario’da Kiracı Koruma Yasası (Tenant Protection Act) en önemli düzenleme olmakla beraber kira artırımı, kiracının mecurdan çıkarılmasına ilişkin spesifik düzenlemelerin incelenmesinde fayda

bulunmaktadır.   Quebec,    Alberta    ve    British    Columbia    eyaletlerinde    de    benzer düzenlemeler bulunmaktadır.

• Kanada’da Ortak girişimler: Gayrimenkul  yatırımcıları  başka  yatırımcılarla  ortak  girişimde bulunmayı tercih edebilirler. Kanada’da bu tip girişimler ortak girişim şirketi kurma, ortaklık, ortak mülkiyet ile satış ve geri kiralama biçimlerini almakta olup hepsine ilişkin farklı düzenlemeler ve vergi yükümlülükleri bulunmaktadır.
• Kanada’da Mortgage: Kanada’da mukim olmayanların mortgage işlemlerinde ön ödeme genelde satış bedelinin %35’i olarak belirlenir. Mortgage başvurularında çeşitli iletişim araçları aracılığı ile mülakat yürütülmesi, kişisel ve finansal bilgilerin ibrazı uygulanan pratikler arasındadır. Kanada’daki mortgage işlemleri yabancı bankalar tarafından yürütülemez.